Vhodná nemovitost jako klišé? Ani omylem!

Proč je důležité správně vybrat nemovitost

Pokud si chcete pořídit nemovitost pro vlastní bydlení, asi vás ani nenapadne přemýšlet o tom, že existují různé typy nemovitostí a že ne všechny je možné využít při sjednání hypotéky jako zástavu pro banku.

Ve většině případů nemovitostí nabízených realitními kancelářemi sice najdete nabídku rodinných domů, bytových jednotek a pozemků, ale tím rozhodně nejsou vyčerpané všechny dostupné varianty. S jakými objekty se setkáte?

Typy nemovitostí

• bytová jednotka- prostor určený k bydlení zapsaný v katastru nemovitostí,
• ateliér- nebytový prostor, který z nějakého důvodu nesplňuje požadavky na bytový prostor, například kritéria prosluněnosti, nevyhovující stavební normy, nedostatečné hygienické předpoklady, přílišný hluk, nedostatečné odvětrání, nebo nedostatečná výška stropu,
• rodinný dům- prostor určený k bydlení zapsaný v katastru nemovitostí,
• rekreační objekt- jednoduchá stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci, například chata či chalupa,
• mobilní dům- kontejnerové nebo modulární řešení, mobilheim, financování hypotékou je omezené, ale lze využít nezajištěné úvěry
• stavební pozemek-určený jako stavební místně příslušným stavebním úřadem,
• nemovitost neurčená k bydlení-není dle rozhodnutí stavebního úřadu určená k bydlení, může se jednat o kanceláře, skladové, obchodní či výrobní prostory, tyto nemovitosti nelze financovat účelovou hypotékou

Setkáme se také s nemovitostmi, které sice splňují požadavky na prostor k bydlení a jsou zapsané na katastru, ale obsahují jiná „ale“:

• nemovitost s věcným břemenem- banky obvykle akceptují věcná břemena pro energetickou infrastrukturu, technická řešení, chůzi nebo přejezd po společné cestě. Neakceptují břemena, která mají negativní vliv na užívání nebo hodnotu nemovitosti, např. věcné břemeno dožití,
• nemovitost s předkupním právem- vždy na individuálním posouzení, předkupní právo nesmí omezovat případný prodej nemovitosti,
• nemovitost v zahraničí- hypotékou nelze financovat, s výjimkou americké hypotéky.

Od koho kupujete?

Nebavíme se teď jestli se jedná o koupi od pana Nováka nebo od pana Vomáčky. Rozhodující je, jak je nemovitost zakotvena podle práva a kdo ji vlastní. Bezproblémové bývají koupě od fyzických osob, i když i u nich můžete narazit na úskalí, o kterých si později řekneme. Určitě ale zbystřete, pokud se jedná o nemovitosti ve vlastnictví právnických osob, měst, nemovitosti v exekucích nebo dražbách.

KOUPĚ OD DRUŽSTVA NEBO MĚSTA

V obou případech se jedná o situaci, kdy statutární orgán nepodepíše zástavní smlouvy, popřípadě v případě družstev někdy ani není možný převod do osobního vlastnictví. Danou nemovitost tedy „na první dobrou“ nejde vzít do zástavy. V takové situaci je několik řešení, a na každé z nich se podíváme zvlášť.

V tomto případě existují dvě možnosti. Jelikož nejde vytvořit zástavní smlouvy, a tudíž banka danou jednotku nevezme do zástavy, můžete financovat převod družstevního podílu buď úvěrem bez zajištění, anebo hypotékou se zástavou jinou nemovitostí. Řada stavebních spořitelen poskytuje na financování družstevního bydlení speciální produkt, který zohledňuje i výši kupní ceny a často je tam i nižší úroková sazba než u obdobného nezajištěného úvěru.

Druhá možnost je, že si na takovouto nemovitost vezmete nový hypoteční úvěr, ale do zástavy bance dáte jinou= vhodnou nemovitost.

• Družstevní nemovitost s převodem do osobního vlastnictví do jednoho roku

Zde se jedná o situaci, kdy se do nějaké doby, obvykle jednoho roku stanete majitelem- tj. družstvo vám přepíše nemovitost do osobního vlastnictví. V tu chvíli už zástavu bance poskytnout můžete. Co ale do té doby? Do té doby máte opět dvě možnosti. Buď si vyberete nezajištěný úvěr, jako v případě uvedeném výše, anebo si vyberete tzv. předhypoteční úvěr.

Předhypoteční úvěr je hypotéka, která je dočasně bez zástavy. Co myslím tím dočasně? Znamená to, že si hypotéku sjednáte, načerpáte peníze a proběhne právní kolečko s převodem nemovitosti do vašeho vlastnictví. Teprve, až se stanete vlastníkem, poskytnete bance tuto nemovitost do zástavy. Pozor ale! Tento typ úvěru neposkytují všechny instituce na českém trhu, proto budete muset chvíli hledat. Zároveň je pravidlem, že z důvodu zvýšeného rizika banky po dobu, než dodáte nemovitost, splácíte vyšší splátku, protože je dočasně navýšena úroková sazba. Navýšení se může lišit banka od banky od 1 do 3,5 %. Ale nemějte obavu. Jakmile je zástavní smlouva vložena na katastr, banka vám zase úrokovou sazbu sníží.

• Koupě nemovitosti od města

V případě koupě nemovitosti od města, platí obdobná situace jako u družstevní nemovitosti s převodem do jednoho roku. Nemovitost bude vaše, ale město nepodepíše zástavní smlouvu. Proto je řešením buď předhypoteční úvěr, anebo dodání jiné nemovitosti.

KOUPĚ OD DEVELOPERA

Koupě od developera je také velmi specifická. Zde záleží na tom, od jakého developera nemovitost kupujete a kdy bude nemovitost zkolaudována, případně bude na katastr podáno prohlášení vlastníka o zápisu jednotlivých bytových jednotek. Někteří developeři jsou evidováni v seznamu bank jako spolupracující, tam většinou žádný problém nehrozí. Někteří ale na seznamu bank vedeni nejsou a zde může nastat problém. Banka vám totiž může úvěr schválit, ale v úvěrové smlouvě se následně dočtete, že první čerpání je možné až po kolaudaci. V kupní smlouvě, ale budete s největší pravděpodobností mít uvedeno, že kupní cenu, nebo alespoň nějakou její část, mate uhradit do několika dní od podpisu. Proto si vždy pečlivě prostudujte kupní smlouvu, popřípadě dokument, který se někdy vystavuje zvlášť a nazývá se splátkový kalendář. Je to detailní rozpis, co a kdy musíte uhradit a vystaví vám ho developer.

KOUPĚ OD FYZICKÉ OSOBY

U koupě od fyzické osoby se obvykle nesetkáte s problémy s podpisem zástavních smluv, ani v tom, že stavba ještě není dokončena, ale můžou se objevit jiná úskalí, na která je třeba si dát pozor. Může se jednat například o:

• věcná břemena váznoucí na nemovitosti, např. věcné břemeno užívání či dožití
• nemovitost nemá vlastní příjezdovou cestu
• na pozemku stojí „černá“ stavba, například garáž, či kůlna, která nebyla nahlášena stavebnímu úřadu
• nezkolaudovaná rekonstrukce, či přístavba

Většinu z výše uvedeného lze ověřit z výpisu z katastru nemovitostí (=list vlastnictví), který by vám měl dát prodávající, případně realitní makléř. Nebo si ho můžete stáhnout sami na nahlizenidokn.cuzk.cz.

NEMOVITOSTI V EXEKUCÍCH A DRAŽBÁCH

Někdy je pro kupující výhodné pořídit nemovitost v dražbě, protože může vyjít o něco levněji. Nevýhodou však často zůstává komplikovaný proces vyřízení hypotéky a někdy také vystěhování původního majitele z nemovitosti, ale to by byl jiný příběh.

Jak to je s financováním? Pokud se jedná o dražbu, není možné hypotéku schválit se zástavou, protože nemovitost není vhodná do zástavy. V tomto případě se opět využije předhypoteční úvěr nebo zástava jinou nemovitostí.

V případě exekuce, která vázne na nemovitosti jsou banky velmi neoblomné. Takovou nemovitost lze vzít do zástavy pouze za předpokladu, že exekuce bude již doplacena a čerpat se bude na čisté LV, anebo za předpokladu, že prodej proběhne formou dražby, nikoli jako přímý prodej. Financování ale neposkytnou všechny banky a i ty, které pro tento typ nemovitostí mají metodiku, budou velmi bedlivě zkoumat podmínky a zpracování hypotéky se tak může protáhnout.

Pokud máte jakékoli pochybnosti ohledně typu nemovitosti nebo zápisů na LV, určitě se obraťte na specializovaného hypotečního poradce. Není nic horšího, než si vybrat nemovitost a potom se půl roku trápit s hypotékou, abyste nakonec zjistili, že to prostě neklapne. Naši hypoteční specialisté se právě proto specializují pouze na srovnání hypoték, aby si dokázali poradit i s tou nejsložitější obchodní konstrukcí.

Tak neváhejte, a přijďte k nám. Postupujeme s rozumem, řídíme se srdcem.