Předčasné splacení hypotéky od 1.9.2024. Co přináší novela zákona?

Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která vstoupí v platnost 1. září 2024, upřesňuje podmínky, za kterých mohou spotřebitelé splatit hypotéku předčasně během fixace úrokové sazby.

Novela jednoznačně stanovuje, jakou náhradu může banka požadovat při předčasném splacení hypotéky během doby fixace úrokové sazby. V těchto případech bude banka oprávněna požadovat limitovanou náhradu administrativních nákladů a část ušlých úroků, tzv. úrokový rozdíl. Tento rozdíl představuje souhrn úroků, o které banka přijde při předčasném splacení hypotéky, snížený o úroky, které by banka získala z poskytnutí nového obdobného úvěru. Obdobná pravidla platí v řadě států jako je například Německo, Španělsko, Nizozemsko, Švédsko, Finsko, Dánsko či Irsko. 

Stupňování výše limitu náhrady

Novela zavádí systém stupňování výše limitu náhrady podle počtu let zbývajících do konce fixace úrokové sazby. Tento limit bude činit maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace. Současně se snižuje celkový limit náhrady na maximálně 1 % z předčasně splácené částky. Co to v praxi znamená? 

Pro lepší přehlednost si uvedeme příklad:

Pokud refinancujete hypotéku se zůstatkem 4 000 000 Kč, s fixací 5 let a chcete ji doplatit např. ve 3. roce fixace, banka je oprávněna účtovat si 0,25 % ze 4 000 000 krát 2 (zbývající roky do konce fixace), tedy 20 000 Kč.

Pokud by byla výše zůstatku 4 000 000 Kč a fixace 10 let, tak by si banka mohla účtovat (v případě předčasného splacení v 1.roce) nejvýše 1 % tedy 40 000 Kč, a nikoliv 90 000 Kč.

Ochrana spotřebitelů ve složitých životních situacích

Pro klienty, kteří se ocitnou ve složitých životních situacích, zůstává zachováno právo na předčasné splacení hypotéky zdarma. To se týká následujících situací:

• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• Po vypršení fixace úrokové sazby.
• Do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou.
• V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nové situace pro bezplatné předčasné splacení

Novela zavádí další situace, ve kterých bude možné předčasné splacení hypotéky bez poplatku:

• Vypořádání společného jmění manželů - v případě rozvodu klienta.
• Prodej nemovitosti po dvou letech (či později) od její koupě.

Právo na bezplatné splacení části hypotéky

Spotřebitelům nadále zůstane právo na bezplatné předčasné splacení až čtvrtiny původně sjednané výše hypotéky každý rok při výročí smlouvy. To znamená, že každý rok mohou bez jakýchkoli sankcí splatit až 25 % celkové výše úvěru.

Účinnost nových pravidel

Aktualizace pravidel se bude vztahovat na nové hypoteční úvěry, které budou sjednány po 1. září 2024. Pro stávající smlouvy platí, že se budou aplikovat pouze na předčasná splacení, která nastanou během fixace sjednané až po datu účinnosti této části novely, tedy po 1. září 2024.

Pokud tedy hypotéku máte a fixaci máte starší než 1.9.2024, tak se vás nová změna netýká. Týkat se vás začne v okamžiku, kdy fixační období skončí a proběhne nová fixace.