Jste OSVČ? Vyhněte se šoku při žádosti o hypotéku

Specifika OSVČ oproti zaměstnancům – proč je posuzování příjmu složitější

První důvod, proč to tak může být, je už výše zmíněná skutečnost, že příjmy, které chodí podnikateli na účet, teprve podlehnou zdanění. Jejich reálná výše se tedy sníží. Jak se snižuje? V zásadě lze říci, že u podnikatelů, kteří podávají DP a daní paušálem, se snižuje podle procent výdajového paušálu. Ale u podnikatelů, kteří vedou daňovou evidenci nebo účetnictví, může být reálný zisk ještě o dost nižší. Jiným případem je potom příjem v režimu paušální daně.

Dalším důvodem, proč je posuzování příjmu složitější, je i častá nestabilita příjmu. Pokud jste podnikatel, nemusíte mít příjmy pravidelné a často se stane, že se některý měsíc na vašem účtu neobjeví žádná příchozí transakce. To potom hraje roli zejména v případě paušální daně, kde chtějí některé banky vidět vysloveně každoměsíční pravidelný příjem, a to po dobu celého roku.

Rozdíly v přístupu k zaměstnancům a OSVČ

Rozdíl mezi posuzováním příjmu u OSVČ a zaměstnanci je zřejmý. Zaměstnanec uvede čistý měsíční příjem, který už mu zůstane a dál se nezmění. Oproti tomu OSVČ nic podobného (a už vůbec ne aktuálního) doložit nemůže. Příjem u podnikatelů se při sjednání hypotéky počítá z daňového přiznání za poslední (někdy i dvě) zdaňovací období. Vychází se přitom z příjmu za celý rok.

Pro velkou část bank je rozhodující řádek 37, pro některé 113 či 104. Pokud by vás dokonce potkalo záporné daňové přiznání, tak na hypotéku rovnou zapomeňte.

Pokud uplatňujete zdanění výdajovým paušálem, bude rozhodovat, jakým přesně. V případě osob vykonávajících mentální činnost s paušálem 40 %, bude snazší dobrat se kýžené hypotéky, na rozdíl od osob manuálně pracujících s paušálem 80 %. Nezapomínejte totiž, co vlastně paušál říká. Osmdesátiprocentní paušál dává bance jasnou zprávu: „Ze všech peněz, které vydělám, dám 80 % na náklady a zbyde mi jenom 20%.“ Představte si tedy úplně jednoduše, že větší část peněz, které máte uvedené v řádku 101, prostě banka vůbec nezapočítá.

I když daňové přiznání nepodáváte a využíváte režim paušální daně, stejně se banka bude ptát na oblast vašeho podnikání. I zde se uplatňují tzv. kódy CZ NACE a i zde se bude přihlížet k tomu, zda pracujete duševně či manuálně. Nejde tedy plošně říci, jak výraznou výhodou je být či nebýt v paušální dani. Myšleno teď z pohledu sjednání hypoték.

Co je paušální daň a jak funguje pro OSVČ

Paušální daň je pevná měsíční částka, kterou OSVČ zasílají finančnímu úřadu. Nahrazuje zálohy na sociální a zdravotní pojištění i daňové přiznání. Paušální daň je určena OSVČ, které nejsou plátci DPH, a nelze u nich uplatnit daňové slevy.

Paušální daň zahrnuje:

• daň z příjmu,
• zálohy na sociální pojištění,
• zálohy na zdravotní pojištění.

Platí se jedna částka na stanovený účet. Její výše závisí na příjmech a je rozdělena do tří pásem:

1. pásmo: příjmy do 1 000 000 Kč (nebo do 1 500 000 či 2 000 000 Kč při splnění podmínek), částka 8 716 Kč měsíčně.

2. pásmo: příjmy do 1 500 000 Kč (nebo do 2 000 000 Kč při splnění podmínek), částka 16 745 Kč měsíčně.

3. pásmo: příjmy do 2 000 000 Kč, bez ohledu na typ činnosti, částka 27 139 Kč měsíčně.

Klienti, kteří podávají daňové přiznání mají nevýhodu zejména v oblasti podnikání. Čím vyšší výdajový paušál uplatňují, tím menší příjem jim banka uzná. V některých případech a u některých institucí je možné využít obrácený výdajový paušál- tzn. že banka akceptuje nižší procento výdajů, anebo čestné prohlášení o skutečných výdajích.

Výhody a nevýhody pro klienty v paušálním režimu

Pokud si z porovnání hypoték klient zvolí banku, která do příjmů zahrnuje pouze příjem ze tří posledních měsíců, může si výrazně polepšit- pokud samozřejmě v poslední době nezažil větší propad. Jsou ale také banky, které vyžadují, aby měl příjem charakter „zaměstnání“, tedy aby klientovi chodila podobná výše příjmu každý měsíc, s maximálně jedním vynecháním během roku.

Jak na plánování hypotéky s DP

Při plánování hypotéky doporučujeme přemýšlet dopředu. Pokud na ičo chcete nakoupit auto či jiné vybavení a dát je do odpisů, hypotéku si rozmyslete. Anebo naopak, rozmyslete nákup. Odpisové položky nebo výdaje vyšší než příjmy, mohou z nadějného daňového přiznání udělat daňové přiznání nepoužitelné. Stačí, aby se v kolonce 37 nebo 104 objevila záporná položka.

Banky zároveň stanovují, jak dlouho je potřeba, abyste podnikali. Zpravidla musíte předložit jedno uzavřené zdaňovací období, tedy podnikání 12 měsíců, ale setkáte se i s bankami, kterým stačí jedno uzavřené daňové přiznání a podnikání 6 měsíců.

Doporučujeme se na sjednání hypotéky předem připravit. K tomu patří již výše zmíněné zvážení odpisů a optimalizace výdajů. Právě optimalizace výdajů často zaviní, že bance váš příjem nepostačí.

Pokud pro vás tato varianta nepřipadá v úvahu, ještě je možné přibrat k žádosti spolužadatele- například partnera či partnerku, který má příjem ze zaměstnání. Dohromady už vaše příjmy mohou bez problémů pokrýt náklady na sjednání hypotéky.

Obecně lze říci, že schválení hypotéky pro podnikatele podléhá přísnějšímu hodnocení příjmů, než je tomu v případě zaměstnanců. Proto doporučujeme před sjednáním hypotéky konzultaci s finančním poradcem, který vám dokáže poradit, jaké daňové přiznání je příliš nízké a dá vám tipy na banku, která hodnotí příjmy OSVČ benevolentněji. Nejdůležitějším podkladem k tomu je uzavřené daňové přiznání, z něhož poradce dokáže vypočítat přesně, kolik vám která banka zakceptuje.

Máte obavy z posílání daňového přiznání mailem? Přečtěte si náš článek Doba plná podvodníků a ujistěte se, že nám své DP poslat můžete.

Je nám jasné, že pro OSVČ může být získání hypotéky pro podnikatele zklamáním nebo oříškem, ale jsme si jisti, že pokud o svých finančních cílech přemýšlíte dlouhodobě, není to neřešitelný problém. Spolupráce s finančním poradcem a dlouhodobé finanční plánování je způsob, jak se dobrat svých cílů s jistotou oproti porovnání se situací, kdy svá finanční rozhodnutí ponecháváte náhodě.