Co je 100% hypotéka a jak ji získat?

Hypotéka je bankovní produkt se striktními pravidly. Ještě před několika lety bylo možné získat 100% financování, což znamená, že jste si sjednali hypotéku ve výši kupní ceny nebo investičního záměru. Podmínky se však neustále mění, a tak to takhle snadné od roku 2021 už není.

Česká národní banka začala regulovat objem hypoték, který si jako klient můžete vzít. Proč? Jedná se o ukazatel tzv. makroobezřetnostní politiky, jehož využitím předchází ČNB vzniku nebo snižování rizika ohrožení stability finančního systému. To laické veřejnosti asi moc nepoví, ale důležité je, co to pro vás v důsledku znamená. A to si povíme v dnešním článku.

100% hypotéka

Co je 100% hypotéka, jsme si už řekli. Ale jaké jsou tedy „nestoprocentní hypotéky“? Toto téma jsme nakousli už v článku Chci hypotéku! Získejte přehled na kolik dosáhnete. Běžně poskytované jsou hypotéky s poměrem 80%, klienti mladší 36 let mohou využít i poměr 90%. Setkat se můžete i s různými variacemi; a to například 85%, které poskytují některé banky cizincům, nebo 70%, které jsou typické pro americké hypotéky nebo pro hypotéky určené na koupi nemovitostí k pronájmům.

Ukazatele LTV a LTC

Abychom lépe porozuměli, čeho se poměr vyjádřený v procentech týká, musíme si vysvětlit dva, s ním úzce spojené ukazatele. LTV neboli loan-to-value vyjadřuje poměr dluhu vůči hodnotě zastavované nemovitosti.  V praxi to znamená, že banka vám půjčí maximálně takovou částku, jaká odpovídá procentuální výši hodnoty nemovitosti podle zvoleného typu hypotéky.

LTC je druhý ukazatel, který se užívá méně často a setkají se s ním spíše finanční poradci než žadatel. Jedná se o poměr loan-to-cost, tedy výše dluhu vůči ceně. Tento poměr přesně definuje, kolik vlastních prostředků musíte do investičního záměru vložit vy jakožto klient. Banka si ho stanovuje zejména ve chvíli, kdy je pro ni klient nějakým způsobem rizikovější, například v případě cizinců. Tímto ukazatelem banka říká; chceme vidět, že máte vlastní peníze. A zase uvádím konkrétní příklad; pokud je kupní cena nemovitosti 4 000 000 Kč a banka si stanoví LTC 80 %, tak to znamená, že hypotékou vám poskytne 3 200 000 Kč a zbytek; tedy 800 000 Kč, musíte mít vlastní.

Jak už jsem ale psala výše, s LTC se tak často nesetkáte, a pokud ano, zpravidla vás na to upozorní váš poradce. Pojďme se teď ale podívat na to, jak se dobrat nového hypotečního úvěru úplně bez využití vlastních peněz.

Dostatečná hodnota nemovitosti

V zásadě existují dvě cesty, jak profinancovat celou kupní cenu nebo investiční záměr z hypotéky. První je dostatečná hodnota nemovitosti. Do zástavy lze dát jednu či více nemovitostí, a ne vždy musíte být jejím vlastníkem. Tak se například nabízí možnost využít nemovitost rodičů, pokud vám dají souhlas. Ten je totiž klíčový; podepsat zástavní smlouvu musí vždy všichni majitelé.

Pokud se do zástavy bere více nemovitostí, jejich hodnota se sčítá a poměr, tedy LTV, se určuje ze součtu. Pokud máte nemovitost v hodnotě 2 000 000 Kč, druhou v hodnotě 4 000 000 Kč a půjčit si chcete 4 800 000 Kč, můžete*. Kdybyste měli jen jednu nebo druhou, reálné by to nebylo. Ve výše uvedeném případě navíc nemusíte dávat vlastní zdroje; tedy je na světě 100% financování záměru.

Jsou klienti, kteří mají ale z této varianty strach. „Banka mi sebere obě nemovitosti?“ ptají se.

Ne, nesebere. Takováto krajní varianta přichází na řadu až v okamžiku delikvence - čili nesplácení. A poté je prodej nemovitosti až ten úplně poslední krok, když s bankou nekomunikujete a vůbec nespolupracujete.

Navíc, ve chvíli, kdy máte část hypotéky umořenou, můžete druhou nemovitost tzv. vyvázat, což není nijak složitý krok. Obvykle zahrnuje nový odhad nemovitosti a dodatek k úvěrové smlouvě. Banky nemají sebemenší problém nemovitost vyvázat.

Využití dalšího úvěru

Druhou variantou, jak získat 100 %, je využití dalšího úvěru. Obvyklé je, že k tomu klienti využívají nezajištěné úvěry od stavebních spořitelen. Co se myslí slovem nezajištěný? Jednoduše; ten bez zástavy.

Tuto variantu můžete využít v případě, že máte dostačující příjmy=bonitu jak pro splácení hypotéky, tak pro splácení druhého úvěru. Nenechte se vyděsit některými články na internetu, které hlásají, že vás takový úvěr přivede do problémů. Je to jako se všemi dluhy; je vždy třeba předem zvážit, zda vám vaše životní a příjmová situace dovoluje splátky v té dané výši. A pokud chcete vědět něco více o úvěrech od stavebních spořitelen, čtěte Bubák jménem překlenovací úvěr nebo Spotřebák či překlenovák?

Ukázali jsme si, že 100% financování možné je, ale negarantujeme, že je pro každého. Cílem je ukázat vám možnosti a seznámit vás s informacemi, se kterými se budete setkávat při sjednání hypotéky. Získat prostředky na celý investiční záměr je ale krok, do kterého je lepší nepouštět se sami. U nás v AMJ Finance se na vás těší usměvavý tým hypotečních specialistů, pro které je spokojenost klientů prioritou.

*počítáno jako LTV 80%.