ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky

V tomto článku shrnujeme, co se mění, jaký to může mít dopad na klienty a jak se na nové podmínky připravit. Text zároveň nabízí praktické informace pro ty, kteří aktuálně řeší srovnání hypoték, plánují sjednání hypotéky nebo zvažují nový hypoteční úvěr.

Co přesně se mění?

LTV pro investiční nemovitosti max. 70 %

Zásadní novinkou je snížení podílu financování (LTV) na investiční nemovitosti.

• Dnes je běžné LTV až 80 %.
• Od 1. 4. 2026 bude u investičních nemovitostí povoleno pouze 70 %.

To znamená, že klient bude potřebovat více vlastních prostředků, případně kombinaci jiných úvěrových řešení, jako je například americká hypotéka pro podnikatele nebo jiný typ úvěru.

1. Limit DTI = 7

ČNB nově stanoví, že celkové zadlužení investora může být maximálně sedminásobek ročního čistého příjmu (DTI 7).

To může být problém zejména pro:

• klienty již splácející další závazky,
• aktivní investory s více úvěry,
• osobys nepravidelnými příjmy – typicky OSVČ, kde se posuzuje hypotéka pro podnikatele individuálně.

2. Kdy je nemovitost považována za investiční?

Nemovitost bude spadat do přísnějšího režimu, pokud:

• klient neplánuje vlastní bydlení,
• počítá do příjmů budoucí nájem,
• už má jinou obytnou nemovitost ve vlastnictví.

Zjednodušeně: Pokud má nemovitost generovat příjem, spadne pod nové parametry.

Jak změny ovlivní klienty?

Vyšší nároky na vlastní zdroje

S LTV 70 % budou klienti potřebovat větší hotovost. U dražších investičních bytů to může být rozdíl i stovek tisíc korun. Jak už jsme ale zmiňovali v článku Co je 100% hypotéka a jak ji získat? Nemusí býtvlastní zdroje nevyhnutelnou podmínkou. Službu vám udělá také dostatečná zástava, pokud ji máte k dispozici. Řešením je i možnost kombinace zástav a součet jejich celkových hodnot.

Složitější dosažení bonity

Limit DTI 7 může vyloučit část investorů, kteří dnes ještě na nový hypoteční úvěr dosáhnou. To se týká zejména podnikatelů, kteří používají paušální výdaje nebo mají nepravidelné cashflow. Pro tuto skupinu bude ještě důležitější kvalitní příprava a možnost využít americkou hypotéku pro podnikatele, která se z pohledu DTI posuzuje benevolentněji.

Rostoucí význam přípravy a správného srovnání hypoték

Financování investiční nemovitosti bude komplexnější než doposud, bez pečlivého plánování kroků se neobejdete. Pokud již máte více úvěrů či nemovitostí, může být právě tento krok kamenem úrazu.

Jak se na změny připravit?

1. Vyřídit financování podle současných pravidel

Pokud plánujete investiční nákup v následujících 12–18 měsících, vyplatí se podat žádost ještě před dubnem 2026.

2. Dopředu vyhodnotit bonitu

Zejména u investorů s více úvěry nebo u osob samostatně výdělečně činných.
Tady se vyplatí:

• propočítat DTI a DSTI,
• zvážit refinancování pro zvýšení cashflow,
• ověřit vhodnost alternativního řešení jako je hypotéka pro podnikatele.

3. Zajistit si srovnání hypoték

Každá banka bude ke změnám přistupovat trochu jinak.
Pro klienty je zásadní porovnat:

• sazbu,
• možnosti čerpání,
• přístup banky k příjmům z podnikání,
• parametry pro investiční nemovitosti.

Správně provedené srovnání hypoték vám může ušetřit.

Co dělat, pokud nedosáhnete na klasickou investiční hypotéku?

Pro některé investory může být vhodnější:

Americká hypotéka pro podnikatele

• nevyžaduje prokazování účelu,
• umožňuje financovat i rekonstrukce nebo nákupy bez nutné vazby na konkrétní nemovitost.

Refinancování stávajícího úvěru

Může uvolnit kapacitu v DTI.

Kombinace úvěrů

Například část financí pokrýt investiční hypotékou a zbytek americkou hypotékou, nebo nezajištěným úvěrem.

Co vás čeká

Nové změny ČNB přinesou pro investiční financování přísnější parametry, ale zároveň větší potřebu profesionálního vedení. Proto spojte své síly s odborníky v oboru a nenechávejte věci na poslední chvíli. Sjednání hypotéky pro vás vyřídíme snadno, online a hlavně na míru.