Chci hypotéku! Získejte přehled, na kolik dosáhnete

Pokud řešíte pořízení vlastního bydlení a sjednání hypotéky je pro vás jediná možná cesta, potřebujete vědět nejen to, kde je nejnižší sazba. Stěžejní je také, na jakou výši hypotéky vůbec dosáhnete. Propočet je samozřejmě nejjistější cesta, ale my si dnes řekneme, od čeho všeho se maximální výše hypotéky odvíjí.

Na objem hypotéky má vliv řada faktorů, jako jsou například:

• Čistý měsíční příjem.
• Věk.
• Stávající splátky a úvěry.
• Hodnota nemovitosti.
• Vlastní zdroje.

Můj příjem je dostatečný, aneb jeden z častých omylů

Jak se banky dívají na příjmy klientů? Každá jinak, bohužel nebo bohudík. Máte tak možnost výběru, na druhou stranu, obvyklé je, že banky, které vaše příjmy hodnotí benevolentněji také dávají vyšší úrokové sazby. Není to zákonité pravidlo, ale v naší praxi se s tím setkáváme.

Kromě interních pravidel, jaké náklady vám banka započítá na živobytí, musí respektovat také pravidla stanovená ČNB. V roce 2022 zavedla ČNB nová doporučení pro poskytování hypoték, která stanovila dva hlavní ukazatele:

• DTI (Debt to Income) – poměr celkové výše úvěrů a dluhů vůči čistému ročnímu příjmu.
• DSTI (Debt Service to Income) – poměr měsíční splátky vůči měsíčnímu čistému příjmu.

Tyto limity jsou doporučení, nikoliv závazná pravidla, ale přesto je banky dodržují, aby se vyhnuly sankcím od ČNB. Dříve bylo plošně zavedené DSTI 45 %, ale dnes už se to různí. Setkáme se tak s bankami, které umožní až 60 %, ale většina se drží čísla 50.

Co to znamená v praxi? Pokud je váš čistý měsíční příjem např. 40 000 Kč a chcete hypotéku se splátkou 24 000 Kč, pak na ni nedosáhnete - 50 % je 20 000 Kč a s požadovanou splátkou už limit překračujete, tedy vám banka financování neposkytne.

Jaké příjmy se započítávají?

• Zaměstnání na HPP na dobu neurčitou. Na dobu určitou mají některé banky jistá omezení.
• Příjmy z podnikání jako FO.
• Příjmy z vlastní firmy – metodiky bank se velmi různí.
• DPČ nebo DPP akceptují pouze někde.
• Příjmy z pronájmu.
• Příjmy z renty, výživného, důchodů, diet – v různé výši podle metodik bank.
• Další akceptovatelné příjmy podle metodik bank.

Mladý klient nebo klient? Věk, hodnota a vlastní zdroje.

Dalším důležitým bodem při určování maximální výše nového hypotečního úvěru je věk. Celkem jednoduše si můžete říci, na jak dlouho hypotéku dostanete (a my vždy doporučujeme protáhnout na co nejdelší splatnost kvůli měsíční splátkové zátěži). Dnes máme na trhu dvě finanční instituce, které umožňují splatnost do 75 let věku a jednu, která vám půjčí do 72 let (aktuální data březen 2024). Ty ostatní financují do 70.

Podbodem věku je ukazatel LTV (Loan to Value), který pak souvisí i s hodnotou nemovitosti a vlastními zdroji. Tento ukazatel je buď 80 % nebo 90 % a znamená výši dluhu vůči hodnotě zástavy. Pro zjednodušení opět uvádím příklad. Pokud si chcete koupit nemovitost, jejíž odhadní cena je 3 000 000 Kč, tak vám banka půjčí buď 80 %, tj. 2 400 000 Kč a zbytek musíte mít vlastní peníze nebo dozástavu, anebo 90 %, tj. 2 700 000 Kč. Jaký je v tom rozdíl? Pokud máte méně vlastních zdrojů, vyplatí se vám LTV 90.

Pokud máte naopak dostatečnou zástavu, můžete ji využít. I zde uvádím příklad: Kupovaná nemovitost má hodnotu 1 000 000 Kč, kupní cena je ale 1 500 000 Kč a vy máte pouze 200 000 Kč vlastní zdroje. Máte však zároveň další nemovitost s hodnotou 3 000 000 Kč. Můžete využít tuto nemovitost, z níž se vezme 80 %, tj. 2 400 000 Kč, a tím pádem vám banka půjčí 1 500 000 Kč a vlastní zdroje vám zůstanou v kapse.

Ale pozor! LTV si můžete vybrat jen pokud jste měřítky banky „mladý klient“, což znamená, že jste ještě nedovršili 36 let. U manželů nebo registrovaných partnerů stačí, aby tuto podmínku splňoval jen jeden ze žadatelů.

Dluhy, dluhy, dluhy

Dalším inhibitorem jsou stávající splátkové závazky. Všechny úvěry zvyšují ukazatele DSTI a DTI. Patří sem pro ilustraci:

• Spotřebitelské úvěry.
• Kreditní karty a kontokorenty.
• Půjčky na cokoli od bankovních nebo nebankovních institucí.
• Leasingy.
• Splátky na spotřební zboží.

Podle příkladu uvedeného v oddílu o příjmech si můžete jednoduše spočítat parametr DSTI, abyste získali představu, jestli jsou vaše splátky natolik vysoké, že vám znemožní sjednání požadované hypotéky. Často stačí jen splacení kreditní karty nebo kontokorentu. Závažnějším zásahem pak může být konsolidace některých dluhů spolu s novou hypotékou – pokud to pro vás vychází výhodněji.

Závěrem je třeba zmínit, že se metodiky bank různí. To znamená, že částka, kterou vám půjčí jedna banka, může být velmi odlišná od výše hypotéky jinde. Abyste získali představu podloženou skutečnými čísly, doporučujeme obrátit se na hypotečního specialistu, který má k dispozici kalkulačky všech bank z portfolia. Lákavější sazba vždy totiž nutně neznamená, že v dané bance také příjmově projdete.

A nejen to. To, že dosáhnete na maximum podle svých příjmů ještě neznamená, že je hypotéka v téhle výši dobrý nápad. Ať už je vaše vysněné bydlení sebepřitažlivější, vždy je dobře se rozmyslet, jak moc zatíží splátka váš rodinný rozpočet – a tuto zodpovědnost nechávají jednotlivé banky na vás. Přijďte k nám! Vaši situaci probereme individuálně a rovnou zjistíte, na jakou výši hypotéky dosáhnete.